Que vérifier avant d’acheter un appartement ?

Si vous envisagez d’acheter un appartement, il y a quelques éléments clés que vous devez vérifier pour vous assurer que vous faites un investissement judicieux. Voici 10 conseils pour vous aider dans cette démarche :

1. L’état du bien

Le tout premier point à vérifier lors de l’achat d’un appartement est son état général. Dès la première visite, vous pouvez :

• Examinez les plafonds et les murs pour vérifier l’absence de peinture cloquée ou de tâches, signe d’humidité, de mauvaise ventilation et/ou d’infiltrations, ainsi que de fissures.
• Inspectez l’isolation. Si le DPE vous renseigne sur la qualité de l’isolation thermique, Contrôlez également l’isolation phonique avec les voisins et avec l’extérieur. N’hésitez pas à revenir en fin d’après-midi ou en début de soirée, quand l’immeuble est occupé et la circulation plus importante.
• Attention à la disposition des pièces et à leur exposition en vous servant de la fonction boussole de votre téléphone. Un étage élevé est généralement garant d’une meilleure luminosité et de moins de nuisances sonores.
• Vérifiez l’état des installations électriques (présence de prise de terre, d’un disjoncteur général) ainsi que celles de chauffage.
• Inspectez l’état de la plomberie et de la robinetterie en n’hésitant pas à ouvrir les robinets ou à regarder les tuyaux sous les vasques lors de la visite.

 

2. La possibilité de faire des travaux

Si vous souhaitez entreprendre d’importants travaux dans l’appartement après votre achat, vérifiez que le règlement de copropriété vous en accordera le droit. Une fois les autorisations obtenues, ces travaux devront être interrompus entre 20h et 7h, ainsi que les dimanches et jours fériés afin de ne pas troubler la tranquillité du voisinage. Et enfin certains travaux, comme la création d’une nouvelle salle de bains, sont à déclarer aux services fiscaux puisqu’ils augmentent la valeur locative du bien.

3. Les devoirs de la copropriété

Acheter un appartement implique le fait de faire partie d’une copropriété. En devenant propriétaire d’une partie privative (logement, cave ou garage), vous devenez aussi copropriétaire des parties communes de l’immeuble. Cela implique d’avoir des devoirs.

• Vérifiez le statut des différentes parties impliquant la copropriété.
• Pour donner un exemple, un jardin en rez-de-chaussée peut être une partie commune à usage exclusif, ce qui vous donne le droit d’être la seule personne à l’utiliser.
• Demandez à voir les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales qui vous permettront de vous renseigner sur l’état de l’immeuble et d’éventuels travaux prévus.

 

4. Le coût global de l’appartement

Le coût global est un autre point à vérifier avant d’acheter un appartement. En surplus du prix de vente de l’appartement, d’autres frais sont à considérer :

• Les frais d’agence immobilière, si vous n’avez pas acheté de PAP. Difficile cependant de les estimer précisément car ces frais n’étant pas encadrés, ils varient d’une agence à l’autre les mandataires étant généralement moins chère. On compte généralement de 3 à 10 % du prix de vente.
• Les frais de notaire, qui représentent environ 8 % du prix de vente dans l’ancien, de 2 à 3 % dans le neuf.
• La taxe foncière, demandez aux propriétaires de vous la fournir.
• Les charges de copropriété. Là encore, le propriétaire doit vous fournir les derniers relevés annuels.

5. L’environnement de l’appartement

Avant d’acquérir l’appartement de vos rêves, l’un des points à vérifier est son environnement.

• Renseignez vous sur les possibilités de stationnement, ainsi que la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles etc.
• Si vous avez une vue dégagée, ou un champ face à vous, renseignez vous sur des projets d’urbanisme à venir.
• Vous pouvez toquer chez les voisins de palier et des étages inférieurs et/ou supérieurs pour vous présenter et vous renseigner sur l’ambiance qui y règne pour les possibles problèmes de voisinage.
• Regardez l’état des immeubles aux alentours : des constructions vétustes ou délabrées pourraient entraîner des nuisances.

 

6. Le juste prix sur le marché immobilier

Il est très difficile d’évaluer seul le juste prix d’un appartement. Il est heureusement facile de se renseigner sur les prix de l’immobilier dans le secteur concerné :

• Les mandataires ou agent immobilier de votre secteur connaissent parfaitement le prix du marché de leur secteur et ils pourront vous guidez.
• Certains sites spécialisés mettent aussi à disposition une base de données comme Meilleurs Agent.
• Les annonces immobilières des particuliers comme des professionnels, sont déjà un bon indicateur.

7. Les vices administratifs cachés

Vous pouvez être victime de vices administratifs. Ils sont nombreux, à l’exemple d’un vendeur n’ayant pas déclaré la modification d’un mur porteur ou la fermeture d’un balcon. Il faudra vous renseigner auprès de l’administration et de la copropriété sur d’éventuels travaux menés par le propriétaire, afin de pouvoir engager des recours si l’un ou l’autre se retourne contre vous.

8. Les diagnostics immobiliers

À la charge du vendeur, les nombreux diagnostics immobiliers à réaliser sont pour vous une précieuse source d’informations qui peuvent vous éviter biens des mauvaises surprises comme :

• Le diagnostic loi Carrez qui indique précisément la superficie des parties privatives.
• Le diagnostic plomb s’impose uniquement si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
• Il y a deux diagnostics obligatoires si les installations datent de plus de 15 ans. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, à réaliser si l’installation est dédiée à la production d’eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux gazinières à gaz.
• Le diagnostic performance énergétique (DPE) informe sur la performance énergétique de votre futur appartement, en évaluant sa consommation d’énergie en matière de chauffage, mais également d’eau chaude sanitaire. Vous y trouverez aussi l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie. Vous y trouverez aussi des recommandations de travaux si vous envisagez d’améliorer la performance énergétique de votre bien.
• Le diagnostic termite.
• Le diagnostic ERP : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité).

 

9. L’état du réseau internet et mobile

Une bonne connexion internet avec un bon débit et d’un réseau de téléphonie mobile est aujourd’hui un point indispensable. D’où l’importance avant d’acheter un logement de vérifier l’état du réseau avec votre mobile, de demander le débit internet, si la résidence a la fibre, vous pouvez aussi le voir directement depuis les sites des fournisseur d’accès internet.

10. Les éventuels projets d’urbanismes

Les quartiers et arrondissements se développant rapidement, adressez vous vous en mairie ou vérifiez sur internet les projets d’urbanisation envisagés à court ou moyen terme. Il serait dommage que la vue depuis le balcon qui vous a fait craquer soit bouchée par un nouvel immeuble ou qu’un bar vienne perturber le calme du quartier. À contrario, les projets d’aménagement ou d’extension d’une ligne de transport par exemple peuvent valoriser le bien. Enfin, n’oubliez pas que l’achat immobilier est un investissement à long terme, alors assurez vous de faire vos recherches et prenez votre temps pour prendre votre décision.